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城市建设:关于征求制订《连州市农村宅基地及农房确权登记发证操作暂行办法》意见的公告

开始时间 2017-04-24 结束时间 2017-05-05

  根据国务院《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》、《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》以及《广东省农村“两权”抵押贷款试点实施方案》,结合我市实际,按照“实事求是、甄别主体、宽严相济、分类处理”的原则,根据不同时段、不同情形,采取区别对待农房建设历史遗留问题的方法,对我市农村宅基地上的农房进行确权登记发证,制定《连州市农村宅基地及农房确权登记发证暂行办法》。现将《连州市农村宅基地及农房确权登记发证操作暂行办法》向社会公开征求意见,公开征求意见时间为2017年4月10日至2017年4月23日。公众可通过以下途径反馈意见:


  1.来函请寄:连州市北湖路38号不动产登记中心收。(邮编:513400)

  2.电子邮件:lzbdcdj@163.com

  3.电话:0763-6627779

  附件:连州市农村宅基地及农房确权登记发证操作暂行办法



连州市农村宅基地及农房确权登记发证暂行办法

  为推进全国农民住房财产权抵押贷款(以下简称“抵押贷款”)试点工作,支持“三农”发展,自觉践行群众路线,切实解决群众呼声强烈的实际问题,根据国务院《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》、《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》以及《广东省农村“两权”抵押贷款试点实施方案》,结合我市农房历史遗留问题较多、权源资料不全、权属争议复杂、农房登记发证率低等实际情况,抓住我市作为全国农村“两权”抵押贷款试点县市的有利机遇,进一步统一思想,提高认识,加强领导,加快推进我市农村农房确权登记发证工作,全面提高农民产权保护的意识,提高农户主动申请办证意愿,赋予农民更多财产权利,让农房权属证成为农民财产权保护和农民财富积聚的重要保障。

  按照“实事求是、甄别主体、宽严相济、分类处理”的原则,根据不同时段、不同情形,采取区别对待农房建设历史遗留问题的方法,对我市农村宅基地及在宅基地上建造的农房进行确权登记发证,特制定《连州市农村宅基地及农房确权登记发证暂行办法》(以下简称“办法”)。

  一、下列农房可直接申请宅基地使用权或房屋所有权的不动产权登记

  1、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前所建的农房,按实际使用宅基地面积、实际建筑面积确权登记;

  2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前所建的农房,如已按《中共中央国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》(中发〔1986〕7号)及当地政府有关规定处理的,按实际使用宅基地面积,实际建筑面积确权登记;

  3、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前下列的农房可申请宅基地使用权和农房所有权一体登记:

  (1)农民经依法批准合法取得的宅基地,不受“一户一宅”限制,准予确权登记;

  (2)移位建造的农房,占用宅基地未超过批准面积,层高未超过四层,且符合土地利用总体规划等相关规划的,在补办宅基地变更的相关手续后,准予确权登记;

  (3)农民在本市范围内跨村购买合法的农房,如在原农村集体经济组织为无房户的,在承诺放弃原村宅基地申报权利后,所购农房准予确权登记,并在权属证书上注明相关信息;如在原农村集体经济组织有合法房屋的,但两处建筑合计占地面积未超过150平方米的最高户型面积标准的,以一宅计算,准予确权登记;若两处建筑合计占地面积超过规定的最高户型面积标准的,由农户选择拆除一处,作复耕异地置换;无法拆除的,宅基地退还村集体,地上建筑物由村集体给予适当补偿,用于本村住房困难户、无房户建房调剂,也准予确权登记;

  (4)、农民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、扶贫搬迁、移民等依法批准异地建房的,可凭相关权属证明文件申请土地、房屋的确权登记,并在权属证上注明相关信息;

  (5)、夫妻双方一方是城镇户口,另一方原是农村户口的,且在农村只有一处房屋的,准予以原农村户口家庭成员为申请人申请宅基地使用权和农房的确权登记;

  4、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前下列的农房可申请农房所有权登记:

  (1)、城镇居民在农村合法建造的房屋,可确权登记,并在权属证上注明相关土地来源信息;

  (2)、非本农村集体经济组织成员,以依法继承方式取得的农房,准予房屋确权登记,并在权属证上注明相关继承信息;

  (3)、原为农村集体经济组织成员,因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的,其在原农村集体经济组织内的房屋准予确权登记,并在权属证上注明相关迁移信息;

  二、对历史遗留违法农村农民住宅按“先地后房”分类处理

  (一)、少批多建的处理

  1、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民超过批准面积占用宅基地建房,至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时的处理政策进行处理后,按实际使用宅基地面积、实际建筑面积确权登记。

  2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2017年12月31日止,农民超过批准面积占用宅基地建房,但符合土地利用总体规划和村镇规划的,超过批准面积在3%—30%(含)内的,按批准面积确权登记宅基地使用权,超出部分注明:待有关政策出台后收取宅基地有偿使用费;

  3、按现有人口审批可增加宅基地面积的,允许按规定户型面积标准重新申请宅基地使用权,其超过原批准面积部分,按土地利用现状或占用前的地类补办宅基地用地审批手续,并根据新批准面积予以确权登记宅基地使用权。

  (二)、未批先建的处理

  1、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民未经批准占用宅基地建房,至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时的处理政策进行处理后,按实际使用宅基地面积、实际建筑面积确权登记。

  2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日全国第二次土地调查完成止,农民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,如占地面积未超过政府规定户型面积标准的,对户型面积标准内的部分,允许补办用地审批手续,按户型面积标准确权登记;超过新批准户型面积标准部分不予确权登记,超出部分注明:待有关政策出台后收取宅基地有偿使用费;

  3、2009年12月31日前,农民在本村已有两处建筑,其中一处为未经批准占用宅基地的,但建房者符合建房条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求,如两处占地面积合计未超过当政府规定的最高户型面积标准的,以一宅计算,允许补办宅基地用地审批手续,按批准的面积确权登记。如两处占地面积合计超过政府规定的最高户型面积标准,符合分户条件的,可按分户标准计算,允许补办用地审批手续,按批准面积确权登记;不符合分户条件的,由农民选择拆除一处,注销所拆除的登记后,对另一处确权登记。

  4、2013年5月1日起至2017年12月31日之前,农民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划,且政府决定可以确定宅基地使用权的,按政府规定的户型面积标准,对未批部分进行分类处理后,允许补办宅基地用地审批手续,按当地政府规定的户型面积标准确权登记。

  5、按照“先地后房”的处理办法,农民占用宅基地所建房屋未超层建设的,按上述处理办法对违法占地进行处理后,房屋不再另行按违建处理,可申请按合法批准面积登记房屋所有权4层(含)以下的,无相邻权纠纷,符合质量安全的,可申请按合法批准面积登记房屋所有权。如超层建设,房屋实际层数在4层以上的,其合法建筑面积也不予登记、其超层违法建筑部分不予登记,但可在注记中标明超出部分面积。

  上述存在少批多建或未批先建占用宅基地建房的,经处理,并经规划确认后,可办理或变更土地使用权证。对违法超占部分应在土地登记簿、土地权利证书记事栏内注明超占面积。宗地图按实际使用范围绘制,能区分违法超占位置的应当用虚线标注;如确实无法区分违法超占位置的,应当注明批准面积和超占面积。

  (三)生活附属用房的处理

  对已搭建的生活附属用房,层高不超过一层的,在符合村庄建设规划、主房装修风格且无相邻权纠纷和土地权属纠纷的条件下,允许使用、无需拆除,但不计入主房宅基地面积、不予登记。

  三、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后,凡符合本《办法》历史遗留问题分类处理的农房登记发证,只需所在镇乡政府规划办出具符合规划的证明,依照不动产登记程序申办。申办登记前,尚未取得宅基地使用权证且符合本《办法》上述分类处理的,可与房屋所有权登记同步申请宅基地使用权、房屋所有权一体的不动产统一登记。

  凡在农田保护区、水源保护区、生态公益林、森林公园内建造的农房,不属历史遗留违法农村农民住宅,不得办理宅基地使用权和房屋所有权权属证。

  四、2013年5月1日以后,取得宅基地使用权证,已建农房至今未申办房产权属证的,由市住房和城乡规划建设局按《广东省城乡规划条例》的规定,统一委托当地镇乡人民政府核发《乡村建设规划许可证》,按不动产登记程序申办房、地一体的不动产权证。

  五、各镇乡的不动产登记服务点收集、代理本镇乡的群众申办农房不动产登记;国土、城规部门人员分别负责宅基地、农房权属调查,宗地、房屋测量,技术力量不足的乡镇自行聘请具有资质的测绘机构协助出具测量成果图,费用由各镇乡统筹解决,试点期间不向群众收取测绘费。

  本办法在我市农民住房财产权抵押贷款试点期内有效,上级出台相关规定后自行废止。




连州市人民政府办公室

2017年4月17日





  附件:宅基地使用权及房屋所有权首次登记办事指引(在国土所收件)

  办理部门(地点)

  连州市不动产登记中心(连州市北湖路38号 )

  需要提供的全部材料目录

  1.不动产登记申请表(原件);

  2.申请人身份证明:

  (1)本农村集体经济组织成员:申请人身份证明和户籍证明(复印件)、授权委托书(原件)、代理人身份证明(复印件);

  (2)非本农村民集体经济组织的农民(因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农村集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的):申请人身份证明和户籍证明(复印件)、授权委托书(原件)、代理人身份证明(复印件);

  (3)已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民(因继承房屋占用农村宅基地的):申请人身份证明和户籍证明(复印件)、授权委托书(原件)、代理人身份证明(复印件);

  (4)非农业户口居民<含华侨>(原在农村合法取得宅基地及房屋,房屋产权没有变化的):申请人身份证明和户籍证明(复印件)、授权委托书(原件)、代理人身份证明(复印件)。

  (5)一户一宅证明。

  3.农村宅基地使用权来源及相关证明材料:

  (1)人民政府批准文件(原件);

  (2)其他证明材料。

  4.房屋符合城乡规划的证明或乡村规划建设许可证;

  5.权籍调查表(原件);

  6. 带坐标的宗地图、房屋分户测量图;

  7.其他必要资料。

  办理流程

  申请(预审)—受理—审核(实地查看)—公告—登簿—缮证—收费—发证

  办理期限

  自受理登记申请之日起30个工作日内办结。

  ﹡依法取得宅基地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请宅基地使用权登记。
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