连州市人民政府文件

 

 

连府〔2010〕28号

 

 

 

印发连州市推进 “三旧”改造

促进节约集约用地的实施意见的通知

 

各镇（民族乡）人民政府，市直有关单位：

《连州市推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》业经2010年11月23日市人民政府第50次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请迳向市国土资源局反映。            

 

          二〇一〇年十一月二十五日

 

 

连州市推进 “三旧”改造促进节约集约用地的实施意见

为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号），以及清远市政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见》（清府办[2010]40号），确保我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作规范有序推进，促进节约集约用地，结合我市实际，提出如下实施意见：

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性

近年来，随着我市经济社会快速发展，城市综合实力进一步增强的同时，也消耗了大量的土地资源。粗放、低效的土地利用方式普遍存在，土地资源供需矛盾日益尖锐，严重制约我市可持续发展。通过“三旧”改造，激活存量土地的“二次开发”，切实提高土地节约集约利用水平，创造我市经济发展的二次动力，实现我市经济社会持续、快速、稳定发展。

二、明确“三旧”改造工作的总体要求和基本原则

（一）总体要求。

以科学发展观为指导，按照全市经济社会发展总体规划的部署，围绕提升资源承载能力和综合竞争能力两大主线，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，把我市建设成为粤西北休闲宜居名城。

（二）基本原则。

——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保“三旧”改造工作规范推进。

——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”改造现状，做好“三旧”改造土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权或登记的，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾历史用地和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、合理确定“三旧”改造范围

（一）列入“三旧”改造的用地范围。

我市要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，把下列土地列入“三旧”改造范围：

1．根据城市规划建设需要，进行旧城镇、旧村庄改造的用地；

2．“退二进三”的用地；

3．城乡规划确定不再作为工业用途的厂房用地；

4．不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

5．其他可列入“三旧”改造范围的用地。

（二）“三旧”改造项目的界定必须同时符合下列条件。

1．拟改造项目用地符合现行土地利用总体规划或新一轮土地利用总体规划（2006—2020）和城乡规划；

2．拟改造项目必须纳入当地“三旧”改造专项规划，并经清远市人民政府批准；

3．拟改造项目用地在最新土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为建设用地，并已有建筑物。

（三）因地制宜，确定重点改造区域。

“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的区域为重点，兼顾其他条件具备的地区。我市确定以连州镇为重点区域，并成立市“三旧”改造领导小组，统筹试点工作，为今后全市推进“三旧”改造工作积累经验。

四、科学编制“三旧”改造规划和年度实施计划

（一）做好“三旧”地块标图建库工作。

根据“三旧”改造范围，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注和列表造册，建立专项数据库，将建库情况向市人民政府报告，经市政府同意报清远市政府批准后上报省备案。

（二）编制三旧”改造规划和年度实施计划。

根据土地利用总体规划和城乡规划，由“三旧”改造办公室负责组织编制《“三旧”改造专项规划》及年度实施计划。《“三旧”改造专项规划》经市政府同意后报清远市人民政府批准实施；年度实施计划由市人民政府批准实施，并报清远市“三旧”改造工作领导小组备案。

“三旧”改造规划期为5年，分年度实施（其中“三旧”改造中涉及需完善各类历史用地手续的，必须在3年内，即2012年前完成）。年度实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。

五、灵活采用多种方式进行“三旧”改造

（一）政府实施改造。

为城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备，属经营性土地和工业用地的，必须以招标、拍卖或挂牌方式供地。土地使用权收回、收购的具体程序、价格确定等有关的具体事项，按以下办法操作：

1、收回国有土地使用权的办法和程序。依照土地管理相关法律、法规的规定，分为无偿收回和有偿收回两种方式：

（1）下列土地可以无偿收回国有土地使用权

①因单位迁移、解散、撤销、破产等原因停止使用原划拨的国有土地。

②超过国有土地出让合同约定的动工开发期限2年或经依法办理开发手续的国有建设用地连续2年未建设使用的土地。

③公路、矿场等经依法核准报废的国有土地。

④无土地使用权人或者使用权人不明确的国有土地。

⑤法律法规规定可以无偿收回的其他国有土地。

（2）下列土地可以有偿收回国有土地使用权

①因公共利益需要使用单位、个人正在使用的土地。

②因实施城市规划进行旧城区改建调整使用的土地。

③法律法规规定应当有偿收回的其他土地。

（3）依法收回土地使用权的程序

①拟定收回土地使用权方案。由市“三旧”改造办公室区分有偿收回和无偿收回土地使用权方式，分别拟定收回土地使用权方案，对有偿收回土地使用权的地块及其地上建筑物、构筑物，依照城市房屋拆迁的有关规定，按评估结果拟定补偿价格。

②方案审核。市“三旧”改造办公室将国有土地使用权收回方案报国土资源局；国土资源局收到方案后，告知原土地使用者应当享有的相关权利，权利人要求听证的，举行听证会，根据听证会意见对收回方案予以审核。

③方案报批。市“三旧”改造办公室将国土资源部门审核的国有土地使用权收回方案报市政府批准。

④发出土地使用权收回决定。国土资源部门根据市政府批准的方案，向土地使用权人发出土地使用权收回决定。

⑤收回款项支付。以有偿方式收回土地使用权的，由市国土资源局在收回通知下达后30日内与原土地使用权人签订土地使用权收回协议，按收回土地使用权协议约定的条件支付相关款项。

⑥注销土地登记。以无偿方式收回土地使用权的，国土资源部门应当在下达土地使用权收回通知的同时，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用证；以有偿方式收回土地使用权的，国土资源部门应当在与原土地使用权人签订土地使用权收回协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用证。

2、收购国有土地使用权的办法和程序

（1）下列国有土地可以依照有关规定进行收购

①以出让方式取得土地使用权的权利人，在法律法规规定的开发期限内没有能力按合同约定开发且不具备转让、租赁条件的。

②土地使用权人向人民政府申请出让的。

③土地使用权人转让土地，人民政府依法享有优先购买权。

④土地使用权人申请变更用途的土地。

⑤其他可以依法收购的土地。

（2）收购国有土地使用权的程序

①收购申请。单位或个人向市政府或国土资源部门提出土地收购申请并提供相关资料。

②调查核实。市“三旧”改造办公室根据拟收购的土地权属、现状、面积、用途、地上附属物、规划、他项权利等情况进行调查核实。

③委托评估。委托有资质的评估机构对拟收购的土地使用权及地上建筑物进行评估。

④拟定收购方案。市“三旧”改造办公室根据调查核实及评估结果拟定收购方案。

⑤方案报批。方案送国土资源局审核后，报市人民政府审批。

⑥组织实施。收购方案批准后，市国土资源部门与原土地使用权人签订收购协议，支付收购价款，办理变更登记。

⑦注销登记。土地使用权人在签订收购协议并收领约定费用后15日内，应当依法申请办理土地使用权注销登记手续，逾期不申请办理的，由市国土资源局报市人民政府批准后，依法办理土地使用权注销登记，注销其土地使用证。

（二）原产权人自行改造。

对列入“三旧”改造规划的低效用地，鼓励原土地使用权人自行进行改造。具体办理程序如下：

1．原产权人向市“三旧”改造办公室提出申请；

2．拟订改造方案；

3．改造方案征求国土资源局和住房和城乡规划建设局意见；

4．改造方案由市“三旧”改造办公室审核同意后报市人民政府批准；

5．涉及划拨土地采取协议出让补办手续或变更用途的，应按规定补缴地价；

6．按规划要求实施改造。

划拨土地使用权采取协议方式补办出让手续或变更用途，涉及补缴地价的，按以下方式办理：

（1）对划拨土地使用权补缴土地出让金的，按基准地价的40%计算。

（2）对于改变土地用途或改变土地使用条件补缴地价的，应补缴土地出让金按新用途的基准地价减去原用途的基准地价计算。

（三）市场主体实施改造。

鼓励市场主体通过收购相邻多宗地块进行改造和项目整体招投标方式实施改造。市场主体收购土地使用权和地上建筑物进行改造的具体办理程序如下：

1．市场主体收购的土地权属性质相同且已全部办理了土地确权登记的土地，与有关土地权利人已签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施；

2．市场主体向市“三旧”改造办公室提出申请；

3．编制宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等）；

4．拟订改造方案；

5．改造方案征求国土资源局和住房和城乡规划建设局意见；

6．改造方案由市“三旧”改造办公室审核同意后报市人民政府批准；

7．涉及补缴地价按上述自行改造的相关规定办理。

（四）农村集体建设用地改造。

鼓励纳入“三旧”改造规划的农村集体建设用地依法办理征收手续，经批准征收为国有土地后实施改造。具体办理程序如下：

1．农村集体所有权人提出申请（需出具经村民大会或村民代表大会2/3以上人员同意的证明）；

2．国土资源部门组织相关材料，经市人民政府同意后报清远市国土资源局审核，经清远市人民政府同意后报省政府批准；

3．用地批准后，制定改造方案，由市“三旧”改造办公室会同相关部门审核同意后报市人民政府批准实施；

4．确定为农村集体经济组织使用的，土地使用权参照《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）规定的留用地供地方式，无偿返拨给农村集体；农村集体与市场主体合作改造的，农村集体自用部分，采取无偿返拨方式供地，市场主体分摊的土地使用权，按合作比例确定的面积办理用地手续。

 六、分类完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续

（一）完善各类历史用地手续的办理方式。

纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，根据用地行为的发生时间按以下方式分类完善手续。

1．用地行为发生在1987年1月1日前的，由市国土资源局出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续；确权登记的土地使用权统一登记为划拨用地使用权；产权人在确权登记后，申请办理出让的，以协议方式补办出让。

2．用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，用地时已与农村集体经济组织签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（按每平方2元处罚）后，办理建设用地征收手续，不需举行听证、办理社保和安排留用地。

3．用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间的，按照1998年修订、2004年个别修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（按每平方2元处罚）后，办理建设用地征收手续，不需办理社保手续，用地行为发生在2004年5月1日前的，不需举行听证。

上述2、3类用地按建设用地完善征收手续的，不需使用我市土地利用年度计划指标、不需缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费。具体办理程序如下：

（1）市 “三旧”改造办公室制订改造方案；

（2）改造方案经市政府同意报清远市“三旧”办审核并报清远市人民政府同意后，上报省人民政府办理征收手续；

（3）省政府批准改造方案后，由省国土资源厅批复清远市人民政府，接清远市国土资源局批复后经市人民政府批准后由国土资源局负责供地；

（4）落实违法用地处罚（处罚标准为2元/平方米）；

（5）除属于政府收购储备后再次供地的以外，其他以协议方式出让。

（二）完善各类历史用地手续的审批权限。

纳入“三旧”改造范围、需完善用地手续的土地，按用地性质和用地行为发生时间分级办理。

1．保留集体建设用地性质。用地行为发生在1987年1月1日前的，由市国土资源局直接办理集体建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日前的，按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，由市国土资源局办理集体建设用地确权登记发证手续。

2．征收为国有建设用地。用地行为发生在1987年1月1日前的，由市国土资源局直接办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日前的，由市“三旧”改造办公室按年度以一个或若干批次制订改造方案，经市人民政府同意后，报清远市人民政府批准后报请省人民政府批准实施；供地手续经市政府批准后由国土资源局办理。

（三）完善各类历史用地手续的时限要求。

完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作必须在2012年前完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。

七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理

“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）以及旧村庄改造中的空闲地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。

（一）定义。

1．边角地是指在城市规划区或村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

2．夹心地是指在城市规划区或村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或夹杂其中、面积小于3亩的地块。

3．插花地是指城市规划区或村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

（二）处理方式。

“三旧”改造中涉及的“三地”，如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类办理：

1．“三地”为国有建设用地的，可按照协议出让办理出让手续。

2．“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由国土资源局按批次报批方式，经市人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。

3．“三地”属集体建设用地的，由国土资源局将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划及耕地占补平衡由市人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。

八、协议出让土地办理程序

涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余则可以协议方式出让。以协议方式出让的，必须经市人民政府领导班子集体研究决定，进行公示，并由国土资源局依法履行实施供地手续。具体办理程序如下：

（一）接受用地申请，确定供地方式 ；

（二）编制协议出让方案；

（三）地价评估，市国土资源局集体决策确定出让底价；

（四）协议出让方案、底价报市人民政府审批；

（五）中国土地市场动态监测系统上公布出让公示；

（六）签订土地出让合同，结果在中国土地市场动态监测系统上公布；

（七）交付土地，由用地单位实施改造

（八）办理土地登记。

九、加大政策和财政支持力度，充分调动社会资金参与改造的积极性

（一）市人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

（二）在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿费用后，其土地出让收益可按50%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按50%的比例，依照有关规定专项用于支持集体经济组织的发展。

土地纯收益是指土地出让总价款扣除支付征收集体建设用地及其地上建筑物补偿、收回国有企业用地及其地上建筑补偿、“三通一平”费用、缴交相关税费以及土地取得和开发过程中其他按规定应支付的费用后出让土地的实际收益。

1、征收集体建设用地土地取得费。土地取得费包括货币补偿和产权置换二种方式。货币补偿支付的费用包括征收集体建设用地及其地上建筑物、构建物、附着物补偿费，场地平整开发费用、水电安装配套设施及拆迁过程中按规定应支付的费用，缴交土地出让的相关费用；产权置换支付的费用包括置换的土地取得费及其相关的税费、“三通一平”开发费、置换建筑物的造价及其相关的税费、拆迁过程中按规定应支付的相关费用。

2、收回国有企业用地的土地取得费，包括收回国有企业土地及其地上建筑物、构筑物补偿费，“三通一平”开发费、职工安置补偿费，出让土地应缴付的相关税费，如需安置企业用地的还应包括新安置企业用地所支付的相关费用。

（三）对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。

（四）对旧城镇、旧村庄改造实行报建优惠政策。鉴于连州市建成区的“旧城镇、旧村庄”的房屋比较密集，基础设施配套较落后，拆迁改造成本较大，因此，在报建时免收拆迁面积的人防费，且城市基础设施配套费按标准收费的50%收取；拆后回迁的建筑面积不计入容积率。

十、明确部门职责，共同推进“三旧”改造

市人民政府对本地区的“三旧”改造工作负总责，各相关部门各司其职，共同推进。发改局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定；住建局会同国土资源局负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源局负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作；住建局负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理，工程项目建设监管；财政、税务部门负责制订“三旧”改造相关优惠政策；监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推动“三旧”改造。

十一、加强监督检查，保障“三旧”改造成效

加强对“三旧”改造的监督检查，不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将未使用和不进行改造等不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。市“三旧”改造办公室、国土资源局、住建局等职能部门对纳入“三旧”改造范围、用地手续等相关材料的真实性、合法性负责，每年年底前对本行政区域内的“三旧”改造工作进行自查，及时对“三旧”改造情况进行总结，尤其要认真总结“三旧”改造对推动产业结构升级、经济发展方式转变的成效，于第二年1月底前专题报告市人民政府。

主题词：土地  利用  意见
抄送：市委，市人大，市政协。
连州市人民政府办公室	2010年11月29日印发

 

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