各镇(乡)人民政府，市各有关单位：

　　《连州市房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记发证暂行办法》业经连州市十五届人民政府第42次常务会议和中共连州市委常委会(扩大)会议(十三届〔2019〕第26期)讨论通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行，执行中遇到的问题，请迳向连州市自然资源局反映。

　　                                                                                                                                                                     连州市人民政府办公室

　　                                                                                                                                                                                2019年11月22日

　　连州市房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记发证暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为贯彻落实《不动产登记暂行条例》、《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，以及《广东省自然资源厅关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的通知》等文件精神，加快推进农村宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权确权登记工作，切实保障农民合法权益，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记，是指对农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权进行确权登记，并按照规定颁发统一的不动产权证书。主要适用于本市依法取得的农民集体所有的土地使用权，以及依法利用农村宅基地建造住房和依法利用集体所有建设用地建造房屋的登记(以下统称农村房地一体登记)，但不包括市中心城区、镇规划区范围内农民集体所有的土地。

　　第三条 市人民政府以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。“总登记”是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　第二章 登记范围

　　第四条 全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物，也不包括独栋厨房的建筑物和构筑物。

　　第五条 房地一体的集体建设用地使用权确权登记发证包括村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地确权登记发证。

　　第六条 使用集体所有土地开发的商品住房、城市居民非法购买农村宅基地、已整村搬迁或已经被纳入拆迁计划的房屋，均不纳入本轮“总登记”范围。

　　第三章 登记原则

　　第七条 宅基地和集体建设用地确权必须符合土地利用总体规划。

　　第八条 宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上以公安部门户籍登记的“户”为单位申请确权登记。夫妻与未成年子女只认定为一户。“一户多宅”的可通过“分户”申请确权登记，即本办法实施时经该农民集体经济组织确认，其家庭子女已满 18 周岁(计算截止时间为2019年9月30日)，每名成年(满 18 周岁)子女均可单独认定为一户，并按规定申请确权登记一处宅基地。未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

　　第九条 宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记遵循“以房屋建成正在使用的现状为基础，以村民小组、村委会、镇(乡)政府三级认定为依据”原则。

　　第十条 已颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书，或者已按房地一体登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。本轮“总登记”换发不动产权证书的，原证书应收回注销。

　　第四章 申请登记主体

　　第十一条 宅基地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体原则上为本农民集体成员，可以是户主或经户主(家庭代表)同意的家庭成员。有下列情形之一且经该农民集体经济组织认定的，可按规定申请登记发证：

　　1.原农民集体成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;

　　2.非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;

　　3.非农业户口居民(含华侨)在 1999 年 1 月 1 日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

　　4.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的;

　　第十二条 集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体应符合下列情形之一：

　　1.使用集体土地兴办镇(乡)村公益事业和公共设施的镇(乡)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;

　　2.经该农民集体经济组织认定，并经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的镇(乡)村办企业事业单位和个人、联营或入股企业。

　　3.相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。

　　第五章 登记程序

　　第十三条 以市人民政府名义在全市范围内发布宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权总登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，并通过市人民政府门户网站、媒体、镇、村张贴等方式向社会公告。

　　第十四条 开展宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记按下列程序进行：

　　1.申请。申请人提出申请并提交相关申请材料。

　　2.受理。以村为单位，由不动产所在镇(乡)不动产登记分中心(自然资源管理所)受理。

　　3.初审。不动产所在地的镇(乡)不动产登记分中心(自然资源所)对提交的申请材料进行初审。

　　4.复审。市不动产登记中心对不动产所在地的镇(乡)不动产登记分中心(自然资源管理所)提交的材料进行复审。

　　5.公告。对复审合格的申请材料，在权属人所在地的村民小组进行公告，公告期为15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内)。公告无异议后，由不动产登记机构予以确权登记和制作不动产权证书。有异议的，待权属明晰后，对异议部分重新公告。

　　公告的主要内容包括：拟登记的不动产权利人信息，权籍调查成果、登记事项等;提出异议的期限、方式和受理机构;需要公告的其他事项。

　　6.审核。公告无异议或异议不成立的，由市不动产登记中心对申请材料进行审核。

　　7.登簿。市不动产登记中心将审核合格的申请事项记载于登记簿，制作相应的不动产权利证书。

　　8.发证。制证完成后，由镇(乡)政府统一向权利人(委托代理人)颁发不动产权证书。

　　第十五条 自然资源局统一组织制定相关表格，权属调查指届时，由镇(乡)政府同步组织辖区村委会、村小组分批集中签署确认相关资料，并收集确权登记所需资料。

　　1.申请人为本集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　(1)组织填写《不动产登记申请书》;

　　(2)以拍照或复印等方式收集申请人身份证明、户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明;

　　(3)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

　　(4)房屋符合规划或者建设的相关材料;

　　(5)不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

　　2.申请人为非本集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　(1)组织填写《不动产登记申请书》;

　　(2)以拍照或复印等方式收集申请人身份证明、户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明;

　　(3)不动产权属来源证明，并经村小组、村委会确认;

　　(4)不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。

　　3.申请人为本集体经济组织的，收集以下资料：

　　(1)填写《不动产登记申请书》;

　　(2)以拍照或复印等方式收集法人代表(主要负责人)身份证明，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明;

　　(3)不动产权属来源证明;

　　(4)不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。

　　第十六条 对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经镇(乡)人民政府审核，报市人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

　　第六章 相关规定

　　第十七条 已竣工的房屋在市中心城区、镇规划区范围外，且符合土地利用总体规划和本村村庄规划,可纳入本轮“总登记”范围依法予以确权登记。

　　第十八条 有合法的宅基地和集体建设用地使用权来源材料，地上房屋已办理规划审批手续且已经竣工的，依法予以确权登记。

　　第十九条 无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，由镇(乡)人民政府审核确认宅基地合法使用权，按以下规定处理：

　　1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按实际面积予以确权登记。

　　2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按实际面积予以确权登记。

　　3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房，但符合建房条件且经集体经济组织同意并公示无异议的，按规定补办用地审批手续后，按实际面积予以确权登记。

　　4.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，但符合建房条件且经集体经济组织同意并公示无异议的，按规定补办用地审批手续，如该村庄已有规划的，须同时补办规划审批手续后，按实际面积予以确权登记。

　　5.2000年1月8日《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》实施后，未经批准占用宅基地建房，但符合建房条件且经集体经济组织同意并公示无异议，如村庄已有规划的须经镇(乡)人民政府认定符合村庄规划后，按实际面积予以确权登记。对超过宅基地使用权面积 150 平方米部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明合法面积及超出合法面积。

　　第二十条 有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇规划审批手续，已竣工的，按下列规定办理：

　　1.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按实际面积予以确权登记。

　　2.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未办理村镇规划审批手续占用宅基地建房，村庄已有规划的须经镇(乡)人民政府认定符合村庄规划，补办村庄规划审批手续后按实际建筑面积予以确权登记。

　　第二十一条 集体建设用地使用权确权登记按下列规定办理：

　　1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇(乡)村公益事业和公共设施，经所在镇(乡)人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报镇(乡)人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

　　2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇(乡)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　第二十二条 农民集体成员经依法批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际面积少于批准面积的，按实际面积确权登记。

　　第二十三条 非本集体经济组织成员，因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　第二十四条 两户或两户以上共同使用宅基地合建房屋，权利人经过协商能够确定权属范围的，按协商确定的界线单独确权登记。不能确定界线范围的，按共同共有予以确权登记。

　　第二十五条 因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，经农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。

　　第二十六条 农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

　　第二十七条 空闲或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

　　第二十八条 有下列情形之一的建筑物，可以登记(或暂时登记)在本村集体名下：

　　1.村集体的办公场所、生产用房等;

　　2.村集体安排给五保户居住的房屋;

　　3.具体权属人暂不能确定的;

　　4.属共用宗但具体权属人不清晰的;

　　5.继承取得但继承手续未办结的;

　　登记时在备注栏注明原权属人(暂定权属人)，待完善相关手续后办理变更登记。

　　第二十九条 有下列情形之一的，不予办理确权登记：

　　1.宅基地或地上房屋权属有争议的;

　　2.不符合土地利用总体规划的;

　　3.农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设的;

　　4.属于市中心城区、镇规划区范围内且未办理规划许可的;

　　5.城市居民非法购买农村宅基地的。

　　第七章 不动产权籍调查

　　第三十条 由农村集体经济组织负责人协同专业队伍开展权属调查工作，包括核实宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写地籍调查表。权属调查采用单边指界的方式进行，由村集体统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行现场指界，签字确认权属界线(权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的，权利人可通过电话、微信等方式委托村委会、村集体或村集体理事会及其指定人员代为指界确认);集体建设用地权属界线由村集体经济组织或村集体理事会统一确认，指界完成后进行并宗审查。

　　1.在连州市农村房地一体不动产登记试点工作期间内，选取简易丈量法确定土地宗地图及房屋测量图。主要通过测量获取权籍图，套合高分辨影像图绘制宗地图及房屋测量图。院子、未封闭的阳台、天台的简易建筑不纳入登记范围。

　　2.一宗宅基地或者集体建设用地上同一权利人拥有的单幢、两幢或两幢以上的房屋等建筑物、构筑物预划分为一个定着物单元。

　　3.一宗宅基地或者集体建设用地上的不同权利人拥有的房屋等建筑物、构筑物，可按房屋所有情况，预划分为两个或者两个以上定着物单元。

　　4.同一权利人的全部或者部分共墙的房屋等建筑物、构筑物，应划分为一个定着物单元。

　　5.共有的房屋等建筑物、构筑物，应划分为一个定着物单元。

　　6.农村新型社区的多层建筑，按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间预划分定着物单元;同一权利人拥有多套(层、间等)界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套(层、间等)房屋各自预划分为定着物单元。

　　7.宅基地上的房屋情况复杂的，可根据宅基地使用权人的实际要求，确定定着物单元的划分对象。定着物单元划定后，不得随意修改。

　　8.其他地上定着物单元的划分应符合《不动产权籍调查技术方案》和《国土资源部办公厅关于印发〈不动产单元设定与代码编制规则〉的函》(国土资厅函〔2017〕1029号)的规定。

　　第三十一条 实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量。

　　1.房屋测量应以确定的定着物单元为基础，以房屋四面墙体外侧为界进行测量。房屋等建筑物、构筑物的墙体毗连的，按照房屋所有人指界的结果，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权外侧为界测量。

　　2.自有的房屋等建筑物、构筑物墙体，以自有的墙体外侧为界测量。

　　3.共有的房屋等建筑物、构筑物墙体，以共有的墙体中间为界测量。

　　4.借用的房屋等建筑物、构筑物墙体，以借用的墙体内侧为界测量。

　　5.丈量房屋等建筑物、构筑物的，以外墙离地(100±20)cm处墙角为准。

　　6.房屋等建筑物、构筑物附属设施测量。柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

　　7.对于新型农村社区多层建筑物(住宅)的，应按照建筑物区分所有的情况，划分定着物单元，参照《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)的规定开展房屋测量。对于已有户型图的，可通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋内部边长。

　　8.房角点测量，指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙离地(100±20)cm处墙角为测点。

　　第三十二条 依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。以下情形纳入全部计算面积的范围：

　　1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2.房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间等高度在2. 20m 以上的部分计算建筑面积。

　　3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2. 20m 以上的，按其水平投影面积计算。

　　4.楼梯间按房屋自然层计算面积。

　　5.房屋天面上属永久性建筑，层高在2. 20m 以上的楼梯间及斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位， 按其外围水平投影面积计算。

　　6.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

　　8.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　10.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上(含2.20m)的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

　　11.有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12.玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　13.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上(含2.20m)部位的外围水平面积计算。

　　15.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　16.未封闭的挑廊，无围护墙或承重墙，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;当维护结构的外围超出挑廊地板外沿的按地板外沿水平投影面积计算。

　　17.未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　以下情形不计算建筑面积：

　　1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的不计算。

　　2.独立柱、单排的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的不计算。

　　3.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的不计算。

　　4.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的不计算。

　　5.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

　　6.房屋之间无上盖的架空通廊。

　　7.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　8.建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　9.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

　　10.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。

　　11.活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　12.独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

　　13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

　　第八章 附则

　　第三十三条 本办法由连州市房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作领导小组办公室负责解释。

　　第三十四条 本办法自2019年11月22日起施行，有效期1年。本办法适用于本轮以“总登记”方式进行的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作。此前与本办法相冲突的规范性文件，均以本办法为准。

附件-关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权总登记的通告.doc